עולם ההתחדשות העירונית בישראל עבר שינויים משמעותיים בשנים
האחרונות, והציבור עדיין מתבלבל בין שני המסלולים המובילים של תמ"א 38: חיזוק ותוספת (תמ"א 38/1) לעומת הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2).
אבל מה בעצם ההבדל ביניהם – והאם עדיין ניתן ליזום פרויקטים במסגרת התמ"א, או שמא כדאי להתמקד בפרויקטים של פינוי-בינוי?
ההבדל המרכזי בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2
-
תמ"א 38/1 – מאפשרת חיזוק של הבניין הקיים בפני רעידות אדמה, תוך תוספת קומות ודירות חדשות. זהו פתרון נקודתי לבניינים בודדים, כשהמבנה המקורי נשמר ברובו.
-
תמ"א 38/2 – מבוססת על הריסה של הבניין הקיים ובנייה מחדש של בניין מודרני, לרוב עם תוספת זכויות בנייה משמעותיות. זהו פרויקט רחב יותר, עם יתרונות אדריכליים ותשתיתיים ברורים.
פינוי-בינוי – הפתרון העתידי להתחדשות עירונית
בניגוד לתמ"א 38, פרויקט פינוי-בינוי מתבצע לרוב ברמת מתחם שלם והוא כולל הריסה מלאה של מספר מבנים ישנים ובניית שכונה חדשה תחתיהם. המדינה מעודדת יוזמות כאלה דרך מסלולים מוניציפליים ופטורים ממס שבח והיטל השבחה, ולעיתים אף מעניקה ליווי ממשלתי ללא שלות -לפרוייקט.
איך בוחרים את המסלול הנכון?
אם אתם בעלי דירה בבניין ישן ושוקלים להצטרף לתהליך התחדשות עירונית, חשוב לבדוק:
-
האם ניתן לקדם את הבניין במסגרת תוכנית קיימת (אם יש היתר תמ"א בתוקף)
-
האם שווה לחבור לדיירים נוספים בשכונה ולהציע פרויקט פינוי-בינוי כולל
-
מהן ההשלכות מבחינה משפטית, כלכלית ותכנונית
בכל מקרה, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי מקיף כבר בשלבים הראשונים – ולבחון כל אפשרות לפי ההיתכנות, הסיכונים וההזדמנויות.
לייעוץ משפטי מקצועי בפרויקטים של התחדשות עירונית – צרו קשר עם עו"ד אבי דוידוב
משרדנו מתמחה בליווי משפטי לפרויקטים של פינוי-בינוי, תמ"א 38, הסכמים מול יזמים, תכנון מס והיבטים מול הרשויות.
עו"ד אבי דוידוב – מיסוי מקרקעין, נדל"ן והתחדשות עירונית, מהשורה הראשונה.